Lĩnh vực kinh doanh bất động sản chịu sự điều tiết của rất nhiều Văn bản quy phạm pháp luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật sửa đổi Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Danh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự ..; và các Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành liên quan. Theo đó, Luật Đất đai là một trong những quy định quan trọng có tầm ảnh hưởng lớn và tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng và thị trường Bất động sản nói chung.

Luật Đất đai 2024 được xây dựng dựa trên cơ sở chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng, với mục tiêu tổng quát: "Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả".

Nội dung cụ thể được quy định tại điểm 2.6 khoản 2 mục IV (4) của Nghị Quyết,  2.6. Hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất “Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai.”

Nghị quyết 18 đã đặt ra nhiệm vụ trọng tâm trong sửa đổi Luật Đất đai: Nguồn lực đất đai phải được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đi sâu vào từng quy định cụ thể, có thể dự báo ngay rằng Luật Đất đai 2024 sẽ tạo cơ hội tốt cho tăng trưởng, thể hiện qua việc tăng cường đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để chủ yếu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thị trường, thể chế đúng tinh thần Nghị quyết 18.

- Chương IX (9) Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập, hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với đất chưa giải phóng mặt bằng đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII (8) về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.

- Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc “sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” hoặc “đang có quyền sử dụng đất” đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại.

- Luật đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu và đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị kinh tế thấp, phục vụ an sinh xã hội (gồm giao đất làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn...); Ngoài các trường hợp trên thì luật quy định phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất. Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, năng lực tốt, đặc biệt phải có năng lực "thật" thông qua kinh nghiệm thực hiện các dự án đã hoàn thành. Quy định này chắc chắn sẽ giúp "thanh lọc" thị trường. Để tồn tại, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh, số lượng doanh nghiệp chắc chắn sẽ bị thu hẹp nhưng quy mô trung bình, vốn của doanh nghiệp sẽ mở rộng.

Theo Luật đất đai 2024 thì nhà ở Xã hội được miễn tiền sử dụng đất và không phải xác định giá đất. Như vậy sẽ giảm bớt thủ tục giúp đẩy nhanh tiến độ dự án NƠXH, góp phần tăng cung, giảm cho cho TT BĐS phát triển ổn định, bền vững hơn.

Ngoài ra, cơ chế đấu giá, đấu thầu được thực hiện công khai, gắn với chuyển đổi số (thực hiện trên môi trường điện tử: hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, cổng thông tin quốc gia về đấu giá tài sản) còn hạn chế triệt để các "doanh nghiệp sân sau" được giao đất trực tiếp theo cơ chế chỉ định, các cuộc "đấu giá cuội", đấu thầu dàn xếp "quân xanh, quân đỏ"... là lý do căn bản khiến nguồn lực đất đai không được khai thác, sử dụng hiệu quả suốt những năm qua.

- Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn vẫn thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định Khoản 27 Điều 79 Luật đất đai 2024; tuy nhiên, Luật đã nêu rõ khu đô thị phải đồng bộ hạ tầng và xác định theo quy định pháp luật về xây dựng, cụ thể: "thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn". 

- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng siết chặt việc "phân lô, bán nền" tại khu vực đô thị loại III trở lên); Do đó, trong thời gian tới Các chủ đầu tư sẽ là những nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, có năng lực thực sự; các dự án bất động sản cũng sẽ được thu hẹp về số lượng nhưng không ngừng mở rộng về quy mô và nâng cao chất lượng cũng như các tiện ích, hạ tầng. Điều đó sẽ giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, hướng tới chuyên nghiệp.

- Một vấn đề cũng thu hút sự quan tâm rất lớn là Luật Đất đai 2024 đã đẩy mạnh hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm, thu hẹp trường hợp thuê đất trả tiền một lần. Các dự án sản xuất, kinh doanh về cơ bản sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm. Quy định mới này sẽ trả đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh khác về đúng bản chất là một tư liệu sản xuất quan trọng của nền kinh tế, không phải là một thứ tài sản để tích trữ, đầu cơ. Việc buộc phải thuê đất trả tiền hằng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp "găm giữ" các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa (hiện tượng "quây tôn đất vàng") để chờ tăng giá rồi "bán" hoặc để xin chuyển mục đích sang kinh doanh nhà ở như hiện tượng đã diễn ra tràn lan suốt những năm qua. Bởi với đất thuê trả tiền hằng năm, chủ đầu tư sẽ không được "bán" đất mà buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê công trình góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Ngoài ra, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. Nếu như trước đây, rất nhiều người dân phải vất vả để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận. Đây là những điểm mấu chốt để khơi thông việc cấp giấy chứng nhận cũng như tạo điều kiện cho các dự án đất ở, đất thương mại đi vào hoạt động, các địa phương sẽ thuận lợi trong đấu thầu các dự án sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho các dự án xây dựng nhà ở trong thời gian tới. Nếu việc tháo gỡ pháp lý diễn ra theo đúng như kỳ vọng, thì các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực, tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản, hỗ trợ cho sự phát triển thị trường bất động sản theo hướng an toàn và minh bạch.

Luật Đất đai 2024 sau khi đi vào cuộc sống chắc chắn sẽ tạo ra thời cơ lớn cho sự phát triển, biến đất đai trở thành một "nguồn lực nội sinh" của nền kinh tế. Nhưng cũng cần phải nhấn mạnh rằng Luật mới vận hành trên nguyên tắc thị trường, tăng tính cạnh tranh buộc giới doanh nghiệp, các chủ thể sử dụng đất phải chủ động, sáng tạo, linh hoạt ứng biến và chuyên môn hóa cao độ. Cũng không thể không đề cập đến trách nhiệm quản lý của các cơ quan có thẩm quyền - những "hạt nhân" trong thực thi chính sách đất đai thời kỳ mới.  Do đó, khâu kiểm soát, quản lý của cơ quan nhà nước sẽ trở nên cực kỳ quan trọng để tránh tạo ra các "biến tướng", "lách luật", gây thất thoát, lãng phí ngân sách.

Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và là Luật Đất đai năm 2024 sẽ tác động trực tiếp tới việc phát triển của thị trường bất động sản. Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn, thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới./.